樓盤量(liang)供應、房價走勢、成交量(liang)、新開盤... ，這(zhe)些常常被我們(men)視為(wei)樓市(shi)風向標，我們(men)也常常用(yong)這(zhe)些數據來(lai)分析(xi)1個板塊的發展和潛(qian)力。而如果追(zhui)根溯源，其實土拍(pai)是(shi)能(neng)直接反(fan)映這(zhe)個的，當區域內屢屢出(chu)現(xian)“面粉貴過面包”，板塊的潛(qian)力定是(shi)毋庸置疑的。

一：樓板價與房價的計算方法

所謂樓(lou)板(ban)價(jia)通俗的(de)講就是，樓(lou)房(fang)所占用的(de)土地，土地轉讓(rang)金(jin)，折合(he)到樓(lou)房(fang)的(de)面(mian)積上，產生的(de)房(fang)價(jia)，不(bu)算樓(lou)房(fang)的(de)工程量造價(jia)，比如土地價(jia)值40000萬，上面(mian)有100000平(ping)米的(de)樓(lou)房(fang)，樓(lou)板(ban)價(jia)就是土地價(jia)值除以(yi)樓(lou)房(fang)面(mian)積4000元/平(ping)米（舉例）。

而其(qi)中(zhong)樓(lou)房(fang)(fang)的工程量造價(jia)就大(da)有文章了，直接會影響到(dao)房(fang)(fang)價(jia)的高低。其(qi)中(zhong)建筑成本、設計(ji)成本、管理和稅費等自不用說，更有我們看不到(dao)的灰(hui)色地帶。在(zai)這里我們繼續(xu)小算(suan)一筆(bi)：

舉例，有一樓盤(pan)，占地面(mian)積2萬(wan)平米，總(zong)建(jian)筑面(mian)積17萬(wan)平米，其中計入容積率為(wei)10萬(wan)平米，容積率為(wei)5。土(tu)地購(gou)置成本為(wei)

10億，建安造(zao)價4億，計算房(fang)屋成本(ben)。

樓板價=1000000000÷170000=5822元(yuan)/平(ping)米(mi)，建安成(cheng)本==400000000÷170000=2353元(yuan)/平(ping)米(mi)；

如果動遷成本(ben)=800元/平(ping)米(mi)(mi)，設計費(fei)監(jian)理費(fei)咨詢(xun)費(fei)=500元/平(ping)米(mi)(mi)，配套成本(ben)=500元/平(ping)米(mi)(mi)，資金成本(ben)=400元/平(ping)米(mi)(mi)，管理成本(ben)=300元/平(ping)米(mi)(mi)，稅費(fei)成本(ben)=3000元/平(ping)米(mi)(mi)；

那么Σ成(cheng)本(ben)=土地成(cheng)本(ben)+建安(an)成(cheng)本(ben)+動遷成(cheng)本(ben)+設計(ji)費(fei)(fei)監理(li)費(fei)(fei)咨(zi)詢費(fei)(fei)+配(pei)套成(cheng)本(ben)+資金成(cheng)本(ben)+管(guan)理(li)成(cheng)本(ben)+稅費(fei)(fei)成(cheng)本(ben)

=5882+2353+800+500+500+400+300+3000=13735元/平米。

這只是(shi)按照一般標準算出來的成(cheng)本(ben)總價，開發商肯(ken)定是(shi)要(yao)盈利的，10%左(zuo)右的利潤率還是(shi)比較合理的，那么定價起碼要(yao)15000元/平(ping)米~

結論：5882元/平(ping)的(de)樓板(ban)價(jia)，賣出了(le)15000元/平(ping)的(de)單價(jia)，房價(jia)就是這樣來的(de)~

二：樓板價對房價的影響

樓板價(jia)除(chu)了(le)直(zhi)接影響房價(jia)外，更多的(de)(de)(de)(de)是帶來的(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)種“鼓動”作用。面粉(fen)比面包(bao)貴的(de)(de)(de)(de)現象每(mei)年總(zong)有那(nei)么幾例，所拍土(tu)地的(de)(de)(de)(de)價(jia)格都要(yao)(yao)高于(yu)(yu)在(zai)售(shou)的(de)(de)(de)(de)樓盤(pan)，再加上(shang)(shang)那(nei)些七七八八的(de)(de)(de)(de)成本，等(deng)樓盤(pan)建成后，要(yao)(yao)價(jia)肯定要(yao)(yao)遠(yuan)遠(yuan)高于(yu)(yu)現在(zai)的(de)(de)(de)(de)在(zai)售(shou)樓盤(pan)。另外，如果(guo)我正在(zai)賣著這個(ge)地塊邊上(shang)(shang)的(de)(de)(de)(de)房子(zi)，那(nei)么我不提(ti)價(jia)才怪(guai)！一(yi)(yi)連串的(de)(de)(de)(de)連鎖效應甚至能夠帶動整個(ge)區域房價(jia)的(de)(de)(de)(de)上(shang)(shang)漲！

結論(lun)：樓(lou)板(ban)價絕大(da)可能帶動區域整體房價

三：一般工程開發周期

從(cong)拿(na)地到開盤，理論上要(yao)在(zai)兩(liang)年內完成。樓(lou)板價這么(me)高的項目，兩(liang)年后能否預示著區域內房(fang)價要(yao)漲(zhang)？

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